最近一段时间，宏观层面传来了各种好消息，整个房地产暗流涌动。

但是把镜头拉到微观层面，深圳楼市的现状似乎没有太大变化，至少目前来看，整体情绪仍在酝酿中。

(资料图片仅供参考)

甚至在这个时候，还出现一种颇为迷惑的现象：

一边是品质新房冷冷清清，另一边是“杀猪盘”红红火火……

01

7月30日，南山西丽的远洋天著正式选房，共136人选308套现房，均价8.38万/平。

据传开盘当天卖了78盘左右，去化率23%，弃选率43%，这个成绩让不少人感到可惜。

远洋天著作为一个现楼，今年3月份交房的时候，因其品质高于预期，在市场上赢得了很不错的口碑。

尽管从区位来看，项目位于大学城板块，地段在南山不算一流，教育资源一般，车位比不足1:1，但也并不影响远洋天著成为当前新房交付的“白月光”之一。

既然如此，为什么品质现房也不香了？

市面上流传很多说法，诸如项目低调开盘、验资成本高、销售端摆烂、一副爱卖不卖的态度等。

这些因素都会间接影响到项目销售，但最重要的其实还是预期。

​预期拉满的时候，买房人比谁都着急；预期不足的时候，买房人比谁都淡定。

这和卖房人的心态是完全相反的。

此外，性比价也很重要。

一些客户既钟情于远洋天著的品质，又想以差不多价位去物色一套更具备成长空间的房子。

鱼和熊掌能否同时兼得？这就非常考验我们对片区的正确预判、对算账的把握，以及对选筹的眼光了。

02

如果说，远洋天著卖得不好，很大程度是因为预期没到位。

那么，接下来我们说的这个盘，买房人的预期就太吓人了。

最近，老牌豪宅红树西岸117平2房户型的成交价，在市场上引发热议。

这是一个长条形户型，得房率相对较低，这种户型通常被认为先天不足，只能通过后期装修来改良。

然而，就是这么一个奇葩户型，今年的成交还不错，6月底就以2300万总价成交，折合单价近20万/平，颇有一种逆势而上的意思。

据市场爆料，今年小区成交的不少房源，都是出自同一位业务员之手。

有人说，这是名副其实的“杀猪盘”，泡沫很容易一触即破。

也有人说，成交是当下最好的试金石，都什么时候了，哪里还有韭菜，都是实实在在的买家。

抛开情绪，单独从户型来看，红树西岸的117平2房，对比其他同价位竞品，几乎都是被碾压的。

就拿恒裕滨城二期的热门户型89平4房来说，最新成交价2680万，安全边际明显要高很多。

富人有任性的资本，偶尔买个情怀豪宅，也不会有太大影响。

而中产阶级是很脆弱的，做错一个选择，买错一套房子，就要承受巨大的代价。

03

理论上，淡市是买房的好季节，这个时候入市通常不容易出错。

但基于楼市信息差与个人对事物的观感不同，在做抉择的时候，就会呈现出两条截然不同的道路。

我举个例子。

看见南山、宝中这两年的房价跌了，绝大数人的第一反应可能是暗爽，然后踩上一脚，紧接着对它直摇头，说这里的房价泡沫太大，不能买，要去那些跌幅最小的片区买房，这样才安全。

别说买家会这样，就连很多房产从业人员也是如此，看见哪里涨就捧哪里，看见哪里跌就踩哪里，因为他们自己都搞不懂房地产的底层逻辑。

但对于一些头脑清醒的买家来说，就不会这么轻率地做决定。而是耐心研究，对比这套房子高峰期与近期成交价、成交活跃度、片区价值、学区怎样、配套如何、价格有没有优势，更重要的是未来的成长空间如何。

价格高于价值，可以直接pass；价值高于价格，可以判定为优质房源。

对于购房者，正确的做法就是去市场挖掘这样的优质笋盘，放在新房市场，差不多也是这个思路。

买房，从来就不是一件拍脑袋决策的事情。认真点，专业点，把利益最大化，准没错。

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